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      一坪換一坪是天方夜譚?專家揭「都更棄嬰」要靠這招才能翻身

      2025-03-31 17:40 ETtoday房產雲

      台北市老屋眾多,平均屋齡近40年,屋齡30年以上符合都更危老重建的戶數達65萬戶以上,占比超過7成,都更改建急不可待,尤其近年新屋房價飆升、地震頻傳之下,讓屋主們對於改建的渴望更加迫切。但現況是殘酷的,國內都更牛步現象一直存在,「都更很難啦、等不到啦」的認知深刻烙在每位屋主腦中,想一圓「都更夢」成為相當困難的事。

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      ▲屋主都希望都更能「一坪換一坪」,但實務上非常難達成,因此目前許多建商改推全案管理,以賺取服務費方式協助改建。(圖/CTWANT)

      為什麼都更那麼難?都更專家王鐵成說明,背後最核心的問題正是「屋主期待的,建商給不了」,每位屋主都希望「一坪換一坪」,重建後的實際使用面積不縮水,甚至期望換得更大,但實務上卻非常難達成。

      王鐵成進一步說明,傳統都更走建商合建模式,以台北市為例,房屋興建完成後建商普遍要分回3~4成房屋,換言之屋主們只能分到6~7成,在建商瓜分利潤下,屋主們自然難換回期望的坪數,另外台北市還有許多低容積率的住宅用地,傳統建商合建模式下,一坪換一坪成了天方夜譚,出現了許多「都更棄嬰」。

      所幸,全案管理解決了這樣的窘境,王鐵成表示,全案管理最大優點就是僅需支付一定比例的服務費,重建後的房屋全歸地主所有,不僅整合效率大增,也滿足室內坪數不縮水的核心需求,更還能讓屋主們手握選擇權,掌握主導性,因此,全案管理也在國內逐漸受到關注。

      不過,皇長建設機構總裁林妍珺表示,目前國內全案管理市場仍存在不少問題,業者素質參差不齊,一些「半套式服務」被地主詬病,甚至出現糾紛。因此,皇長建設機構去蕪存菁,結合傳統建商合建、全案管理委建的優點,並去除其各自缺點,推出全案管理2.0的新式都更,她稱為皇長版的全案管理。

      第一,由於全案管理公司僅收取一定金額的服務費,利潤比傳統建商合建少非常多,因此一般全案管理公司大多不願投入前期的整合開發,也就是屋主們需自行達到高度共識,甚至成案後,再來找全案管理公司協作,這在實務上本就是件難事,且就算達成共識,重建規模也不會太大,將進一步影響重建後的房價表現。林妍珺表示,皇長版全案管理專攻北市都更案,初期就會投入資金進場整合,加速都更進行的同時,也為地主創造最大的經濟產值。

      第二,在傳統全案管理模式中,業者進場時間點普遍晚,前期屋主們可能需自行找尋專業團隊,支付相關費用,此外,全案管理的資金模式為使用地主們的土地貸款支付營造費用,讓不少地主擔心貸款金額不夠支付營造及其他成本,還需掏錢出來。林妍珺表示,皇長版全案管理前期就進場整合,將支付代墊款,且前期就會定出完整的財務模型,興建過程中也有代墊機制,讓地主們於重建過程中,一毛都不用多支出。

      第三,傳統全案管理模式中的房屋品質、銷售環節也讓不少地主們擔憂,像是擔心房屋品質不良、房屋賣不掉,存有利息付不出來及押貨等壓力。林妍珺表示,皇長版全案管理秉持一條龍服務精神,從評估期、開發期、規劃期、興建期、交屋期層層把關,並配合一級營造團隊供地主們遴選,也正因對營造品質有信心,完工後提供稀有售後服務,這是一般小案子、小業者難以做到的。此外,關於地主擔心房子賣不好、賣不掉的疑慮,皇長配合一流代銷團隊,在興建時預售,也能與地主溝通出一個價格買斷,消除地主們對風險的擔憂疑慮。

      新聞來源:ETtoday新聞雲

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